Hàng tồn kho cao, người mua ít, dự án bỏ hoang nhiều, thiếu vốn… là những cụm từ quen thuộc khi nhắc đến phân khúc BĐS cao cấp trong suốt thời gian qua. Tuy nhiên, không khó để thấy rằng, nhiều chủ đầu tư vẫn kiên trì với những dự án hoành tráng, dù không còn rầm rộ như trước. Mặc dù dự án alibaba long phước không còn ở thời kỳ hoàng kim, phân khúc BĐS cao cấp vẫn được nhận định không hề đóng băng. Điều này có thể nhận thấy qua hàng loạt dự án liên tục được mở bán vào cuối năm 2013, như Discovery Complex, Hà Đô Park View, Mandarin Garden, Golden West…


Trong đó nhiều dự án có lượng giao dịch rất khả quan. Nối tiếp đà này, trong năm 2014, nhiều chủ đầu tư dự kiến mở bán dự án của mình như The Manor Central Park do Bitexco làm chủ đầu tư, FLC Garden City của CTCP Tập đoàn FLC… Bên cạnh đó, những dự án siêu sang của Tân Hoàng Minh cũng tiếp tục được khởi công, cho thấy nhiều chủ đầu tư vẫn rất lạc quan vào tương lai của phân khúc này. Theo các chuyên gia BĐS, chủ đầu tư các dự án cao cấp và hạng sang cũng có những lý do của mình khi kiên quyết theo đuổi các dự án có giá bán nằm xa mức thu nhập có thể chi trả của đại bộ phận cư dân đô thị, thay vì đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá rẻ đang nóng.

Thứ nhất, vẫn luôn có một bộ phận người dân sẵn sàng chi trả một lượng tiền lớn để sở hữu dự án an phước tại Đồng Nai. Thứ 2, những dự án cao cấp thường nằm ở vị trí đẹp, trung tâm, là khu vực có dân trí cao, hạ tầng hoàn thiện hoặc ở vùng ngoại ô nhưng trải trên một diện tích rất rộng. Ở cả 2 vị trí này, đầu tư nhà ở giá thấp đều không mang lại lợi nhuận cao nếu so với giá trị của khu đất hoặc chi phí đầu tư hạ tầng. Bên cạnh đó, thương hiệu cũng là điều chủ đầu tư cân nhắc và không muốn đổi hướng kinh doanh nếu vẫn có thể cầm cự được.

Ngoài ra, sự dịch chuyển xu hướng của khách mua từ các BĐS giá thấp lên BĐS trung cấp thời gian qua cũng góp phần củng cố niềm tin cho chủ đầu tư. “Những dự án có vị trí đẹp vẫn có chỗ đứng vững chắc trên thị trường trong bất cứ hoàn cảnh nào. Bởi bản chất những dự án đó là chỉ có 1 chứ không có vị trí thứ 2. Bên cạnh đó, giá cả hấp dẫn cũng tạo nên sức hút. Trong điều kiện thị trường hồi phục đi lên, khó có thể mua được căn hộ cao cấp vị trí đẹp ở trung tâm với giá chào bán như hiện nay” - ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết.

Có một thực tế là trong khi phân khúc BĐS bình dân đang thu hút sự chú ý của đại bộ phận người dân đô thị, BĐS cao cấp lại nằm trong “tầm ngắm” của nhà đầu tư nước ngoài - những người đang đứng trước cơ hội sở hữu BĐS không hạn chế số lượng khi Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua. Dự báo của nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng cho thấy nguồn vốn ngoại có khả năng sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2014 và đây sẽ trở thành một tín hiệu vui cho phân khúc cao cấp.

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, ngoài những nhà đầu tư quen thuộc đến từ Malaysia, Hàn Quốc, Singapore, hiện nay nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Nga, Trung Quốc… cũng đang tích cực thăm dò thị trường. Điều này chứng tỏ họ phải nhìn thấy tương lai khả quan của thị trường BĐS Việt Nam. Còn theo công bố của Savill Việt Nam, giới đầu tư Hàn Quốc đang thực sự quan tâm đến phân khúc BĐS cao cấp. Bằng chứng được thể hiện qua sự quan tâm tại những buổi hội thảo về BĐS cao cấp Việt Nam được tổ chức tại Hàn Quốc, những chuyến tìm kiếm cơ hội đầu tư của các chủ đầu tư đến từ xứ sở kim chi trong năm 2013.

Dù nhận định thị trường bất động sản sẽ hồi phục trong một vài năm tới, nhất là phân khúc căn hộ bình dân, nhưng nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP. HCM vẫn chưa vội hành động, mà “găm đất” chờ thời. Lý do được các doanh nghiệp đưa ra là chưa xác định rõ lượng cầu thực sự và lượng hàng tồn kho trên thị trường là bao nhiêu. Trong khi đó, rào cản từ Nghị định 69/2009 vẫn chưa được giải quyết, khiến doanh nghiệp không hào hứng “dấn thân” trong thời điểm này. Cụ thể, chỉ tính đến Tiền sử dụng đất theo giá thị trường được quy định tại Nghị định 69 đã khiến các doanh nghiệp phải tốn chi phí lên gấp đôi.

Ông Lê Văn Tú, Giám đốc Công ty Bất động sản Bình Dân dẫn chứng, Công ty có khu đất 14.000 m2 tại quận Thủ Đức, số tiền ước tính phải nộp khoảng 57 tỷ đồng, trong khi đó, tiền chuyển quyền giá trị sử dụng khu đất này cũng chỉ khoảng 60 tỷ đồng. Như vậy, nếu tham gia dự án nhà ở thương mại, thì doanh nghiệp gần như “bỏ tiền ra mua đất của chính mình”, còn nếu đầu tư nhà ở xã hội thì không dám “chơi”, bởi chưa có một đánh giá thống kê nào đủ độ tin tưởng về nhu cầu đối với phân khúc này.

Theo đánh giá của ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, mặc dù các nhà đầu tư Hàn Quốc đã xuất hiện ở Việt Nam khá lâu với nhiều dự án BĐS đình đám, nhưng hiện tại mới là thời điểm chứng kiến sự quan tâm đặc biệt, khi nhà đầu tư Hàn Quốc đang có những động thái tích cực đón đầu thị trường khi nền kinh tế hồi phục. Bên cạnh đó, xu hướng “xuất khẩu BĐS” - mở cửa cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài được mua nhà không hạn chế số lượng - được nhắc đến thường xuyên gần đây và được cơ quan chức năng ủng hộ, cũng tạo thêm niềm tin cho nhiều chủ đầu tư. Bởi lẽ khi cánh cửa này được rộng mở, phân khúc cao cấp sẽ là đích nhắm của đối tượng khách hàng này.